第三，一些三、四线城市框架拉的很大，土地开发强度高，但土地利用率极低，每平方公里居民数量远低于平均水平。这些城市的开发区规模都不小，交通路网都已布好，然万事俱备只欠“人”，已完成征地拆迁任务的宝贵土地长年搁荒，不但对推进城镇化毫无益处，而且还造成国家资源和农村耕地的巨大浪费。国务院发展研究中心副主任韩俊曾公布过这样一组数据：北京土地开发强度高达57%（城市建设用地占国土面积之比），上海53%，深圳47%。而香港只有23%，巴黎只有21%，日本三大都市圈开发强度只有16%。
出现这种情况的原因很多，但其中一个重要原因是前面提到的用城市化思维指导城镇化开发。苏北一些地方的城镇化，就出现了这种后果。在江苏，苏南模式很成功。江苏省委、省政府为了缩小全省各地发展差距，加快苏北发展，号召苏南支援苏北，这是很英明的。但苏北一些城市在拉开城市框架后，却人烟稀少，一片荒凉，城镇化的成效不佳。为什么？原因就在于套用城市化的模式搞城镇化。由于基础设施投入大，地价越卖越高，政府又不愿让利，企业和民间资本都被吓走。苏南经济发达，工业基础雄厚，城市对乡镇的辐射带动能力强大，走的一直是城市化的发展道路。用苏南在改革开放初期成功的工业化、城市化模式，去指导苏北当下的城镇化，必然会出现摊大饼、开发效益低和产业不足等问题。这种现象不仅表现在苏北，其实全国各地普遍存在。
尊重规律，突出特点，因势利导推进城镇化
城镇化的推进标志着人类社会的进步，城镇化是历史交给我们这一代人的历史使命。要实现有中国特色的新型城镇化，就必须与旧有的城市化发展理念模式、制度机制区分开来。城镇化既要尊重规律，更要因势利导，既要突出个性，又要与其它领域和战略互动发展。城镇化不但要与工业化、信息化和农业现代化互动，城镇化也要与资源配置市场化、政府职能转化和农民观念变化共进。城镇化与城市化有一个最大的不同，就是城镇化的门槛低，农民参与性强，传统势力与农耕文化烙印深厚。搞得不好，也会出现城镇不像城镇，农村不像农村的现象。要打造一个符合中央提出的以人为核心的有质量的城镇化，就要首先改变农民落后的生产方式，继而改变其生活方式，最后改变其思维方式和行为方式。为此，必须做好两方面的工作。
一方面，必须按照资源的承载能力因地制宜做好顶层设计和前期策划。
城镇化建设绝不能脚踩西瓜皮，滑到哪里算哪里。要事先做好周密的调查研究和大量的前期准备工作。城镇化建设必须在尊重自然规律的基础上进行。资源的状况决定产业的发展前景和规模。产业要做得多大？能承载多少人口？需要什么样的服务功能与设施，都要综合起来考虑，它们之间是紧密联系相辅相成的关系。许多地方建新城就栽在这里，没有多少资源，却硬要上一个新城，结果由于人气和产业的不足成了鬼城、空城。所以要根据大自然赋予拟开发区域的资源禀赋，包括经济发展状况、地域面积和人口状况、自然资源矿藏状况、社会人文历史底蕴等，进行策划和规划设计。对可以盘活的存量有多少，可以做大的增量有多大，最后能够拉大的总量是多少，都要做到心中有数。对投入产出、投资回报的路径要非常清楚。
新型城镇化必须要先策划后规划，先产业后基建。科赛集团在多年城镇化实践中创造的“策划”与一般的策划不同，它的全称是“用市场化推进城镇化的一揽子解决方案”，内容包括与项目地领导干部价值观的对接和开发观念的统一；包括明确定位与功能，政策研究和设计，产业选择和导入，融资渠道搭建和三农问题解决方案等。它的方法是把地方政府五年发展规划，产业发展规划，土地利用总体规划和城市建设规划等结合在一起形成策划方案。这样做出来的策划由于提升了城镇的定位，抓住了城镇建设中的“魂”，突出了城镇的特色和个性，又具有较强的可操作性和落地性，一般都能受到地方政府的高度认同。好的策划方案对城镇化开发来说，虽没开工就已成功了一半。
