华生先生2013年年底指出，中国大陆的土地制度改革存在“六大认识误区”。天则经济研究所“土地制度研究课题组”一直致力于研究中国土地制度的改革问题研究，我们认为华先生的观点虽然犀利，但总体上很难成立，所以本课题组曾撰写《土地制度改革误区何在？》（FT中文网，2014年2月11日）跟华先生商榷。华先生虽然不同意我们的商榷意见，但却认为这是“学术研究中切磋观点、搞清问题的好形式”，所以又撰写了《土地制度改革的焦点分歧》一文回复我们的商榷意见。
在这个浮躁喧嚣的时代，并不是所有的人都能平和地看待来自其他人的商榷意见。所以，在这一点上，本课题的所有成员都是非常尊敬华先生的。不过，正如华先生所说的那样，土地制度改革具有高度复杂性和挑战性，人们在这个问题上依然存在很多分歧。所以，为了进一步理清土地制度改革领域所存在的一些困惑和分析，我们认为有必要就华先生的回复意见进行再次商榷，并以此求教于方家。
“土地开发权与所有权分离”是偷换概念
华先生认为“土地开发权是解开土地迷局钥匙”，而他与本课题组之间的首要（也是最重要的）分歧是“土地的开发建筑是产权人的私权利还是社会的公权力”。虽然这个表述不是很严谨（社会是没有公权力的，只有政府或者政府授权的组织才有这项权力），但这一个总结确实指明了我们之间的分歧在于“如何认识土地开发权的来源和归属”问题。
在华先生看来，早期农业社会中，在乡村土地上盖房子确实曾是所有者的自然权利，近代以来随着工业化、城市化的发展，如果将土地的开发建筑仍然界定为产权人的权利，会造成巨大的社会负外部性，同时由于这种外部性影响的广泛分散和相互叠加，过高的交易成本使得市场失灵。因此，他提出，至少从上个世纪初开始，西方各国都通过立法形式将土地开发建筑的权利与土地所有权分离。正是基于这种看法，在一次内部讨论会上，华先生认为本课题组对于土地权利的认识依然停留在农业时代，而他的见解则立足于工业时代。
我们不能同意华先生的上述意见。在华先生看来，随着工业化城市化的发展，西方各国都通过立法形式将土地开发建筑的权利与土地所有权分离。那么，什么叫做“土地开发权与土地所有权分离”呢？既然在早期农业时代，在土地上搞开发建设是土地所有者的权利，那到了工业时代以后，土地开发权从土地所有权中“分离”出来以后，跑到哪里去了呢？华先生认为，与土地所有权“分离”以后，土地开发权经由国家的规划管制变成了“国家所有”，然后由国家按照分区规划等规划管制措施再“特许”给公民和其他土地权利人。
这种论证方式貌似环环相扣，天衣无缝，但实际上是在“国家所有”与“国有化”之间进行的“狸猫换太子游戏”。且问，国家的规划管制是如何将土地的开发权变成了国家所有的呢？华先生没有对此进行论证，但实际上这个问题才是他所说的“解开迷局的钥匙”。
