四、农民建设用地的惊人数目货币财富？
周教授提出一个著名观点，即：“农民自用的建设用地一旦经由市场定价，可能表现为惊人数目的货币财富”。我在《地权的逻辑》一书中多处批评了周教授的这个观点。周教授在批评我的文章中为这个观点作了如下辩护：
明眼人一看便知，这不过是一句“若 A则 B”的事实性判断句——若农民自用的建设用地可以在市场竞价流转，则价格大涨、农民的收益大增。贺教授要批我的这句话，也是很自然的。因为根据他的“死寂逻辑”，若所有农民建设用地全部投放到市场竞价，其最后的平均价格一定很低很低，不可能有什么惊人的货币财富。针尖对麦芒，贺教授一定要批判，也有权批判。
不过倒是好好批呀？在下的这句话，是一点也不难批的。你只需找出实例，显示农民自己入市交易原本自用的建设用地，结果得到的货币收入不但没有惊人的增加，反而与政府强制征用给予的补偿差不多，那上面的这句话就主动被批倒了。是的，不用多，一个反例足矣。可是很遗憾，尽管我的这句话在贺教授的第六章及全书中被反复引出来批判（不下十处），可除了用他那著名的“死寂逻辑”推断“这根本是不可能的”，贺教授压根就拿不出哪怕一个实例来举证，在农民有权自由交易自己建设用地的前提下，他们得不到比征地补偿高得多的货币收益。拿不出成都的例证，别的地方的也行。可惜，一概没有。
接下来，周教授写道：“四年来我们对成都改革经验的调查，已经积累了越来越多的证据，让我对上面自己写过的那句推断，越来越有信心”，然后周教授举了若干成都试验区农民将自用建设用地入市所获收益，特别举例，“举其大者，城乡建设用地增减挂钩项目，全成都市已立项 11万亩，其中完成验收的 5万亩，农民让渡土地指标的对价，平均在每亩 15万元以上”。
之前我引用并批评的周教授所说“农民自用的建设用地一旦经由市场定价，可能表现为惊人数目的货币财富”，现在在周教授看来，成都已经用实践证明“农民自用的建设用地一旦经由市场定价，一定可以表现为惊人数目的货币财富了”。
周教授所说的“一旦经由市场定价”，是针对现行《土地管理法》第 63 条规定“农民集体所有的土地不得出让、转让和出租用于非农业建设”，他认为，如果没有这条限制，农民集体所有的土地可以进入市场，用于非农业建设，这些土地就可以获得巨大增值收益。
是否如此呢？周教授认为，只要突破土地管理法，农民的建设用地可以获得巨大增值收益，这是已经被成都实践所证明了的。其实，不用成都的例子来证明，北京郊区农民用集体建设用地建小产权房致富的实践，北京的同志们早都看到了。
问题是，突破土地管理法，经由市场竞价可以表现为惊人的货币财富的农村建设用地，可能只是极少数地区特定位置的建设用地，而非任何位置的建设用地。建设用地价值来自两个方面：一是特定位置的级差地租，二是因为土地用途管制导致建设用地稀缺所形成的增值收益。在北京郊区，和成都都江堰旅游风景区，因为良好的区位条件，农村建设用地用于经营性目的可以产生很高价值。在国家进行土地用途管制，为保护耕地而采取偏紧的建设用地供给策略，和限制农村建设用地流转的背景下面，特定位置的建设用地会有极高的市场价值，这是我们都看到了的事实。
但是，全国绝大多数地区农村的建设用地并没有区位优势，很难进行商业开发。这样的建设用地数量很大，商业价值却并不一定大。这些地区的农村建设用地即使经由市场定价，也不可能表现出惊人财富，根本就没有人会在这样的建设用地上搞开发。即使在成都，大部分农村建设用地也缺少进行商业开发的价值。也是因此，周教授只能在特定区位（城市近郊或者旅游风景区）看到开发商购地开发的例子。
那么，为什么周教授说成都市已经有 11 万亩农村建设用地列入开发项目，且亩平可以获得 15 万元以上的收益呢？这与 2006 年国土资源部推出城乡建设用地增减挂钩政策有关，具体地，根据增减挂钩政策，农村减少建设用地就可以获得相应的城市新增建设用地指标。通过复垦减少农村建设用地，可以形成相应的城市新增建设用地挂钩指标。这里要注意，这里的农民集体建设用地只用到指标，而没有用到实地，就是农民将自己的建设用地复垦为耕地，土地还在那里，用途发生改变。正是因为国家偏紧的新增建设用地供给策略，导致城市建设用地稀缺，地方政府有增加建设用地指标的需求。借助国家增减挂钩政策，农村减少建设用地，可以增加相应的城市建设用地指标。这样，减少农村建设用地所形成指标才有价值，这个价值就是周教授所说亩平 15 万元以上的收益。但是，要注意，这个收益恰恰是国家进行土地用途管制和控制新增建设用地面积的结果。如果不控制新增建设用地计划，地方政府直接在城市近郊征地，不需要通过增减挂钩来获得用地指标。而如果不进行土地用途管制，则处在优越区位的土地很快就变成了建设用地，并尽享土地增值收益，没有人会用不具有区位优势的建设用地搞商业开发。
也就是说，成都市农村建设用地之所以可以获得价值增值，其原因恰恰是政府的土地用途管制，才使得边远地区建设用地可以因其复垦为耕地获得指标，并因此可以分享到城市发展带来的增值收益的好处。
周教授看到北京郊区农村搞小产权房开发赚钱，在成都看到具有旅游资源的都江堰开放商买地开发的例子，就很高兴地宣布，只要经由市场竞价，农民自有建设用地就可以表现出惊人的货币财富，只要政府取消土地管制，农民就可以变土地资源为土地资本，一夜暴富。这话怎么听起来就不靠谱呢？
农民之所以可以建设用地上获益，有两个原因：一是因为特定土地位置，使得农村建设用地具有商业使用的价值，这与北京市郊农民要建小产权房获利是一个道理；二是因为国家土地用途管制，包括农地与非农用地的用途管制，城市建设用地与农村建设用地的用途管制，以及每年国家下达偏紧的城市建设占用耕地计划的管制。对于特定位置的农民自用建设用地，若可以集中起来搞商业建设，土地价值可以提升，这是无疑的。但特定位置是前提，特定位置内含的级差地租才是市场竞价的关键。在成都近郊的农民自用建设用地，一经竞价可以表现为惊人货币财富，而偏远地区农民自用建设用地，自由竞价，谁都不愿要，唯有改为耕地种粮食可以获得收益。
对于因为国家土地用途管制所产生建设用地稀缺及因此而来的土地级差收益，通过特定的制度设置比如城乡建设用地增减挂钩，让农民复垦宅基地，从而取得地方政府新增城市建设用地指标，并因此有地方政府来补贴农民复垦的宅基地的“惊人的货币财富”，这只有且都是政府行为，何来市场竞价？！
从以上讨论可见，周其仁不明白，建设用地的级差收益其实来自两个相当不同的方面：一是土地特定位置的级差收益，二是国家土地用途管制所导致建设用地稀缺所产生的增值收益。无论是特定位置所形成的土地级差收益还是国家土地用途管制所形成的土地增值收益，都与周其仁所说的“若农民自用的建设用地可以在市场竞价流转，则价格大涨、农民的收益大增”无关，因为这两种级差收益与市场无关，根本就没有市场参与其中。市场价格本身都是两种制度管制的需求表达。
