住房市场化带来巨大的居住分异
住房市场化改革之前，每个家庭成员都归属某个单位，居住选择也就是单位选择。单位身份的固化导致了单位社区之间的分异。单位之间的居住差异与能力、教育水平、收入等关系不大，仅仅同去哪个单位工作的关系很大。而去哪个单位对很多人来说，是一项不可控的决策。这种基于单位社区所产生的居住不平等，是改革之前的普遍情形。
住房市场化改革之后，居住条件差的家庭可以通过自身努力购买商品房，或者通过转换单位的方式改善住房，从而打破了单位之间的不平等格局。社会成员流动性的增强，改善了成员福利水平，但同时又产生了新的居住不平等。一些社区基础设施好，周边公共服务供给较充足，收入较高的家庭首先选择在这些社区购买住房。当家庭对这些优质社区的需求增加，房价也会随之上升，进而强化家庭购买决策的收入约束。最终均衡时，社区和家庭收入水平是匹配的。于是，住房市场化在微观上改善了很多家庭的居住，在宏观上则形成了收入维度的社会隔离。
为了验证居住选择所导致的社会隔离这一理论推测，我们使用了《中国综合社会调查（CGSS）（2008年城镇部分）》的调查数据，把居住社区类型定为未经改造的老城区（传统街坊型社区）、单位社区、普通商品房/经济适用房社区、高档商品房区/高级住宅区/别墅区这四类，通过采用多项logit模型，探究不同社会身份变量对居住社区类型分化的影响。如理论预测的那样，家庭收入的变化是影响家庭居住选择的最重要变量。在保持其他变量不变的情况下，家庭收入每增加一个单位，住在普通商品房/经济适用房社区对比住在未经改造的老城区（传统街坊型社区）的发生比，增加了0.448倍，而住在高档商品房区/高级住宅区/别墅区对比住在未经改造的老城区（传统街坊型社区）的发生比，增加了0.639倍，且结果都很显著。这说明，收入因素是驱动家庭同群而居的关键。收入不平等导致了居住不平等，从而导致了宏观上以收入维度衡量的社会成员身份隔离的日益强化。
除了收入变量外，我们还发现，随着受教育年限的增加，相较于未经改造的老城区（传统街坊型社区）而言，人们更愿意住在单位社区、普通商品房/经济适用房社区和高档商品房区/高级住宅区/别墅区。因为改革开放以来，有较多知识者创造财富的概率增大，收入水平与受教育年限有某种正相关关系。通过榜样效应、同群效应以及间接外部性的影响，教育水平越高者，越可能选择同类而居。这又导致了以教育水平度量的社会身份，成为社会隔离的重要维度。
尤其需要注意的是，工作单位类型成为影响居住选择的重要变量。在保持其他变量不变的情况下，工作单位类型为党政机关的人，选择住在单位社区、普通商品房/经济适用房社区、高档商品房区/高级住宅区/别墅区对比住在未经改造的老城区（传统街坊型社区）的发生比，分别是其他类的11.145倍、7.322倍、1.645倍。这说明在住房市场化改革过程中，政府机关可以自建条件良好的宿舍，或者政府机关工作人员实际收入水平上升，使其得到更好的居住改善。而政府机关自身的差异，会导致其工作人员居住的差异。
这些初步研究给出了两个经验事实：（1）住房市场化更有利于高收入水平以及高教育水平群体改善居住；（2）住房市场化更有利于政府部门工作群体改善居住。这意味着住房市场化客观上扩大了居住不平等，而这种不平等恰恰是实际收入不平等和单位身份不平等的真实反映。通过收入、教育和工作单位等身份维度，形成了形形色色的空间居住分异，这客观上导致了宏观层面的社会隔离。而这些群体又是对公共政策影响最大的群体，反过来会强化其所居住社区的公共服务，从而强化居民健康、教育等方面的不平等，这可能进一步引发代际不公平。
推进社会融合
因此，居住所带来的负面的宏观社会经济后果，必须引起我们重视。政府在继续推进住房市场化的同时，还应该通过社会融合导向的公共政策创新，解决居住分异所带来的社会隔离问题。如推行鼓励混合居住的补贴政策；向弱势群体的社区进行公共服务倾斜；向优势社区采取溢出的公共服务使用者付费等。
