作者：中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院 周业安 张玥
【核心提示】住房市场化客观上扩大了居住不平等。通过收入、教育和工作单位等身份维度，形成了形形色色的空间居住分异，这客观上导致了宏观层面的社会隔离。而这些群体又是对公共政策影响最大的群体，反过来会强化其所居住社区的公共服务，从而强化居民健康、教育等方面的不平等，这可能进一步引发代际不公平。
居住是一个大问题，不仅仅是因为“居者有其屋”的理想，更重要的在于，居住的背后牵扯着复杂的社会经济关系。随着住房制度的市场化改革，居民的流动性开始提升，居民的住房条件也得以改善。但在缺乏相应的公共政策的前提下，这种不断增强的流动性却造成了一系列的社会后果，有可能反过来损害居民本身的福利，乃至社会的经济发展。无论是理论还是数据都显示，单一的住房市场化改革正在加剧不平等，激化社会冲突，损害社会资本，这必然会影响到未来的社会经济发展。
居住政策与社会隔离的产生
早在20世纪中叶，经济学家谢林（后来获得了诺贝尔经济学奖）发现，美国的种族歧视和居住有关。假如一个小区开始形成时，居民中白人和黑人各占一半，但某一天一个偶然的事件导致其中一户白人搬走，那么该小区黑人所占比例就开始上升。此时新入住者如何选择？假如是白人，可能就拒绝搬入这个小区；假如是黑人，就会开心地入住。当新入住的是黑人时，小区黑人比例进一步上升。这会进一步影响到后来者的居住决策。最终均衡时，该小区变成了纯黑人小区。注意，这是一个博弈过程，最终的白人和黑人分别居住成为一种均衡。当居住市场均衡的时候，社会在居住空间上黑白分明，社会隔离产生，种族歧视由此强化。这就是居住的社会经济后果。
另一个诺奖经济学得主、加州大学伯克利分校的阿克洛夫教授，进一步从身份认同的角度给出了解释。肤色代表种族、文化、习惯，甚至公共秩序等。肤色认同的背后，其实是对这些具有丰富含义的社会经济变量的认同。在居住选择上，单个家庭通过身份认同，获得了福利改进，但客观上引致了整个社会的种族隔离。在谢林和阿克洛夫等人理论的影响下，美国尝试推动混合居住方案，试图通过公共政策的创新，修正个体居住决策所带来的负外部性。
现有的研究分别从经济学、社会学和经济地理学等学科分析，发现家庭从一个小区搬迁到另一个小区，诱因是两个有正外部性的效应。一是邻里榜样效应，即一个好邻居会对周围居住者产生正外部性，新入住者通过向好邻居学习，获得人力资本的改进。二是同群效应，即一个成员认为同一类型的人住一起，会有共性，客观上会带来一加一大于二的效果。其背后是试图追求某种知识或者信息的分享，也是一种正外部性。国内的一些研究者如陆铭和张爽已经对这种同群效应进行了深入的讨论。由于邻里的正外部性，无论是榜样的作用还是同群的影响，都会使新入住者改进福利。由此，新入住者总会选择福利最大改进的社区居住。但请注意，我们这里只考虑居住问题，不考虑住房投资问题。实际上，住房投资者在决策时，也会把这种正外部性纳入进来。
另外，居住还会产生一种间接外部性。回到谢林的情景，假如白人选择白人占比高的社区居住，最终导致纯白人社区的出现。那么，这个社区的居民就会通过集体行动，影响当地的公共政策，从而导致公共政策向白人倾斜，进而获得政策的好处。所以我们看到，不同身份组成的不同社区，所面临的公共政策也会存在巨大差异，这种政策差异反过来会进一步强化种族歧视。笔者和马湘君等人合作的另一篇论文，讨论了这些直接和间接的外部性问题。
从现有的国内外研究看，收入因素是影响家庭居住选择的一个重要变量。如果考虑收入约束，即便一个受教育水平较高者想搬入一个受教育水平较高群体占比高的社区，也可能会因为这个社区的房价、物业费和取暖费等较高，而选择放弃。除了收入以外，教育水平本身又通过影响收入，进而影响家庭的居住决策。此外，经济学家还发现，宗教、习俗等也会对家庭居住选择产生影响。总之，家庭择邻而居是家庭自身的选择，但其带来的社会经济后果则是政策制定者必须关注的。
