房产税发挥调节功能的实现途径
我国房地产税改革应采取“试点—扩大试点范围—全国推广”的路径，选择时机进一步扩大房产税试点，强化房产税调节收入分配功能，需要优化房产税的税制设置，同时完善相关的配套措施。
优化税制设计。从发展趋势上看，房产税改革的总体目标应该明确体现调节收入分配的税收公平原则，精心设计优化房产税税制。从增强房产税收入调节功能的角度，税制顶层设计应当综合运用拓宽房产税税基、统一纳税依据、调整税率、实施税收优惠减免等多种措施。
一是拓宽税基。房产税适时对城乡房产统一征税③，面对现阶段城镇化热潮，土地资源日益紧张，城市和农村的土地都应科学合理使用。农村土地上建设的房产也应该在一定条件下实现征收房产税，这将有利于遏制各种形式的逃税行为，避免土地的浪费与同一地区中出现“同房不同价”现象。
二是统一纳税依据。原来按原值或者按租金征税的方法是应取消的，实行按房地产评估值作为征税税基征税。按照现行房产税分别按房产余值或租金收入征税，多种标准混用，既影响公平又损失效率。因此，房产税应统一采用相同税基，保障纳税人税收负担横向公平。由于不同时期购买的房子其价值差别很大，如果按照房产面积征税，将会影响房产税随房地产价格的上涨而增加，因此，从趋势上讲要房产税按评估值征税更为合理。只是由哪个主体来评估市场价值、评估时如何确定市场价值等问题还需进一步研究。
三是调整税率。按照现行规定，我国房产税按自用和出租两种经营方式税率分别为1.2%和12%。自用和出租房产之间存在明显的税负差异。房屋的出租者按租金收入缴纳12%的房产税之外，还需缴纳营业税及城市维护建设税以及教育费附加，造成出租房屋者的实际税负明显偏高。改革可以选择自用和出租两种经营方式统一征收模式，房产税可以按照“住户特征”实行差别化累进税率，充分考虑不同收入群体对房产税敏感度的差别程度。
四是实施税收优惠减免。房产税如果实行普遍征收，征税范围将从建制市、县城、建制镇和工矿区范围内扩大到农村，个人和家庭自用住房也将纳入征税范围，这就涉及如何满足弱势群体的住房需求问题。在我国，除残疾人、老年人、儿童等各国都普遍关注的人群外，还要特别关注国有企业下岗职工、从农村进入城镇就业的农民工、依靠政府最低生活保障救济的居民、城镇化进程失地农民的住房问题需要。
完善相关配套措施。房地产税改革的顺利推进，离不开相关配套措施的完善，要做到周密部署、远近兼顾、稳中求进、择机调整。周密部署，实际上强调改革顶层进行周密设计，使房产税改革充分考虑同我国社会转型的整体改革各环节相衔接协调；远近兼顾，就是要将房产税作为地方财政潜在主体税种进行长远考虑，又要在这种长远考虑之下合理谋划推进当前的各项改革准备工作，有利于协调处理长期工作与当前现实工作之间的关系；稳中求进，就是避免改革进程产生大起大落，强调稳健的渐进式改革方式，从简易环节入手，按照难易程度逐步推进；择机调整，就是合理准确地把握改革的节奏和时机，适时地推出深化房产税改革的各项政策。现阶段，可以主要从以下四个方面着手：
一是及时清理整合房地产税费。改革的预期目标并不是房产税自身单独改革所能完成的，更需要整个税收体制与财政管理体制改革与之相协调和配套。在进一步扩大房产税征税范围的同时，需要对其他房地产业链条上的有关税费进行统一清理与整合。如果单纯增加房产税税负而不从整体上调整税制结构，还会导致宏观整体税负增高，居民部门收入分配比重下降，以至于产生个人消费能力不断萎缩的严重后果，所以应对当前繁杂且不合理的房产税费体系进行科学合理的清理和整合。房地产交易环节税收，可以考虑并入一般商品增值税；契税适时并入印花税“产业转移书据”税目，城镇土地使用税为房地产保有环节税负，与房产税性质相同，考虑与房产税合并征收。从根本上改变房产税费制度中过于繁杂、重复课税情况，做好房产税收制度的“加减法”。在房产税使用上，如果房产税的使用不合理，那么将加重纳税人税收负担情绪，影响良性征纳关系形成，因此在房产税改革的同时，要研究如何使新增财政收入使用更加合理。
二是适时开征房地产遗产税。遗产税是对净财富的征税，征收对象主要是社会财富的顶层。作为财产中的重要部分，征收房地产遗产税有利于抑制富人财富代际转移，减小社会成员间贫富差距。④为了有效解决我国“富二代”现象造成的不良影响，适时征收房地产遗产税是必然之举。遗产税的开征，可以考虑从商业房与高档住房开始，逐渐过渡到对全部遗产进行征收的方式，这样既可以减轻征收遗产税的阻力，为全面征收积累经验，又可以促进现阶段我国居民住房公平。
三是加强房产税税收征管能力。再完美的税制设计，也需要强大的税收征管能力；征管能力弱化，不仅影响税务机关和政府的公信力，而且影响社会公平实现。⑤我国税务机关税收征管能力不强，以个人所得税自行申报为例，2010年所得12万元以上自行申报纳税人数仅有270万人，据统计表明申报率只达到2/5，而税收征管部门对此无能为力。房产税征收难度更大，税收征管部门应提前着手探索建设房产税基评估体系，加快研究基于批量评估模型、数据库、GIS系统等税基评估平台进度，加大税基评估人员培训力度，为房产税征收奠定基础。
四是建立房地产信息共享制度。税务部门要尽快建立与规划、土地、房产、民政、公安等部门的计算机信息网络连接，实现政府部门间数据交换与信息共享制度。房产税征收管理上要实行房地产税收征收一体化管理，在税收征收机关内部设立房地产税管理部门，整合征管资源，提高征管效率，降低征管成本。力求避免出现某些发展中国家税改初期出现的征管信息滞后，从而影响税收公平现象。要加快全国个人住房信息系统建设，信息要涵盖土地房屋测绘、土地房屋交易、个人住房信息查询等信息，整合银行系统相关信息，为房产税征收和房地产宏观调控政策提供重要依据。
（作者分别为辽宁大学经济学院教授、博士生导师，辽宁大学经济学院博士研究生）
【注释】
①“马建堂就2012年国民经济运行情况答记者
问”，国家统计局网站，http://www.stats.gov.cn/tjgz/tjdt/201301/t20130118_17719.html。
②高培勇：“新一轮税制改革评述：内容、进程与前瞻（续）”，《财贸经济》，2009年第4期。
③傅光明：“关于房产税试点若干问题的思考”，《地方财政研究》，2011年第12期。
④张永忠：“遗产税：不可或缺的社会心理疏导机制”，《税收经济研究》，2014年第4期。
⑤薛钢：“财产税征收管理的国际比较及其借鉴”，《宏观经济研究》，2010年第3期。
责编 / 许国荣（实习）
