第二、先行国家和地区的成功经验
正因如此，在农地非农转用中，各先行国家都采取不同程度上“涨价归公”的社会分享政策，以及在生产要素中唯独对房地产年年征收保有税。
如美国最高法院对财产征收补偿的司法解释从来是市场价值，不过这是指“他应当得到他的财产没有被征收时的市场价值的完全补偿，但也不是更多”，“这个市场价值的补偿不包括(财产所有者也无权享有)由于征收或征收之后产生的任何因素”。(见奥尔森诉美国政府一案的判决，美最高法院案宗，292卷)
因此，法院主要用该财产在征收之前状态下的交易资料来计量市场价值，在缺乏过往交易的资料时，也会用租金资本化或重置价格减去折旧的方法计算补偿价格。这样，原城郊农业用地只有在其过往交易价格中包含了土地转用可能性合理预期的部分时，才得到部分承认和补偿，而绝非地主与政府按土地转用后的市场价值分成。
可见，美国法院对宪法第五修正案“公共补偿”的司法解释，是既保证对财产被征收人的公平(因为财产被征收前的市场价值客观可测度，而财产征收后使用的市场价格依需要而定，如用作商业市场价值很大，用作公共设施市场价值很低，按征收后使用的市场价值去补偿会对被征收人不公平)，又要保持产权人与公共财政即纳税人之间的公平。
在相对地少人多的欧洲，如德国、法国，则以征地之前相隔一段时间(往往是一年前)同类土地的市场交易价格作为参考定价，或土地所有者以前纳税申报的价格作为依据(其实孙中山的土地涨价归公和依地主申报价纳税或收购的思想完全来自欧洲实践)。
在人口和土地资源关系大为窘迫的东亚，对农用土地转非农使用的社会再分配就更严格得多。如日本，《土地征用法》规定，征用土地的赔偿金额度，以附近同类土地即所谓“近旁类地”的市场价格为依据，或以附近同类土地的地租或租金为依据。同时对农用地的征收常用另一块农地来补偿，被称为“替地”(台湾至今还使用这一方法)。作为后发城市化现代化国家，日本在城市化发展高速期不可避免地面对大量土地用途改变(如农地改为非农使用，工业用地改为商业或住宅使用)，和规划改变(如同为城镇综合用地或住宅用地的容积率改变)，这些实质上都是在土地私有制不变的情况下，土地开发权的再界定。
日本从德国学习了土地增值社会分享的经验，创造了“减步法”的土地开发再分配制度。“减步法”的出发点是土地的用途改变会带来土地价值变化，同种用途土地的规划改变(容积率变动，即土地空间权的大小)，也会造成土地价值变化，因此，用途和规划容积率变化都是钱(这一点我们中国人最清楚，因为有太多开发商为了建筑容积率的些微提高而巨额行贿)，都是土地产权和财富增值的再分配，都要秉承公平公正的原则。
故日本《土地区划整理法》第109条明确规定，减步以土地权益人在用途和规划变更前后的土地价值不变为基准。由于土地在用途和规划变更后一般其市场价值会大大提高，故要做到土地权益人的土地价值不变，土地权益人就必须交出相当大部分原来拥有的私人土地，故而称为“减步”，交出的土地用于公共设施用地以及公共设施的建造费用。而且留用开发的部分以后如果出售获利，也还要交纳当时的高额累进所得税。
台湾后来实行的“平均地权，涨价归公”(孙中山早年提出过，但并未在大陆实行。国民党败退台湾后则先厉行平均地权的土改，尔后又长期实行高额累进土地增值税，到1968年，土地增值4倍以上最高税率一直是100%，1968年-1977年为80%，城市化后期才逐步降低)，韩国在1980年代后期民主转型后兴起的“土地公”概念即土地增值社会分享的立法浪潮，其实都是步日本的后尘。
东亚模式中的另两位——新加坡、香港地区，虽然都只是城市经济体，也都为人口的极大比例(新加坡是为人口的80%以上，香港也是为人口的40%)兴修巨量低价的保障房，其实也是土地权益的再分配。我在《城市化转型与土地陷阱》一书中分析过，以土地转用增值的社会分享实现可融入城市化，是东亚模式成功的重要密码。
城郊的农地转城市建设，涨价不能归己，而要社会分享，老城区内的土地，道理也是相同的。老城区内一般没有农地，但往往有大量工业用地，虽是建设用地，但从工业转为商住，增值仍然不菲，因此也不能简单由原土地权益人自己开发经销，增值归己，也要征收开发或用减步法重新分配权益。台湾的工业住宅(即用工业用地建住宅)至今不能合法化，原因也在这里。
可见，土地涨价归公，即由社会分享，不论是国外的私有土地，还是中国的公有土地，不论是城郊的集体土地，还是城区的国有土地，统统都是适用的。任何一种所有制，都不是土地用途和规划即土地空间开发权改变后还能独占增值的依据。
那么，能否让城郊土地权益人自主开发，同时又依照土地增值分享的原则来调节呢？初步研究的答案是可以尝试，但难度很大。
首先，土地自主开发要不要规划？如果不要，对土地空中开发权逐利的争抢会造成“公地悲剧”，即每个人最大化自己土地的开发价值，但人居环境的恶化会导致整体利益受损。如果也要按照规划进行，由于一个新城区的土地使用中，一般市场价值最高的商住用地只占四分之一，不超过三分之一，公共设施用地也至少要四分之一，剩下是市场价值平平的其他用地。规划不同土地价值相差巨大，用平均各家收益的办法补偿，等同于征地统建；用吃亏讨便宜必须认命的办法，要保证土地权益人严守规划，其动用的社会强制力不会小于征地，因为无论是在建设规划内、还是恰好被划在圈外只能种田的土地权益人都面对村庄和邻里之间更大的的利益悬殊和心理失衡，因而需要包括强拆违规违建在内的更大执行力。
其次，即便按规划进行的土地自主开发得到了强制有效执行，对那些因规划改变而收益巨大的土地权益人用税收等工具调节收益，也绝非易事。因为为了补偿公共用地，弥补巨额公共基础设施投入，补贴城市化进程中几亿进城安居的农民工家庭所需的平价土地供给，高收益(如恰好规划为商住用地)的土地受益人必然面临高比例的税收调节。这是台湾地区在城市化完成前把土地增值税最高税率长期设置在100%和80%的原因。
但我们自己从房地产征税的经验证明，即便是现行最高60%的土地增值税率，从开发商那里也从来没征到。这几年的严格清缴也只是用百分之几的营业税代替。
城郊农民自主开发或与开发商合作开发的征税就更加困难。故日本的减步法从来不是主要靠税，而是直接把大比例土地拿走归社会，余下的一小部分地主可按规划开发。而且，这种留少量土地开发安置的减步法，之后出售时仍要纳税，其社会分享的程度与征地补偿(我国现也有留地安置)的社会分享相比，差别已经不大。
最后，周教授等人认为，城郊农民自主开发的最大好处，是可让市场自动调节解决农民工家庭的居住问题。
不过二战后发展中国家的普遍经验说明，由于城市化快速转型期土地价值在城乡之间升值的严重不均衡，市场本身并不能自动解决农村人口移居城市的居住和融入问题。战后唯一成功实现城市化转型和进入高收入发达行列的东亚国家和地区，无不是政府干预、用土地增值的社会分享才实现了农村转移人口的市民化融入。而在其他由市场和资本力量主导的大多数发展中国家，不是人口大量滞留在农村、长期走不出农业社会的贫困落后，就是大量失地农民进城拥挤在缺乏公共品的贫民窟，或者是这二者的混合。
